Sección Gestiòn y Calidad

Estándar de nomenclatura de departamentos para el mercado inmobiliario

Curso de Especialización Avanzada GESTIÓN Y VALORACION DE DAÑOS EN DISPUTAS EN CONSTRUCCION 2020

Colaboración

Juan Germán Gayoso Arnillas

Resumen

Actualmente se cuentan con distintas plataformas de cotización de departamentos nuevos y de segunda mano, estos son muy útiles para buscar las ofertas disponibles tanto en venta como alquiler ya sea por los clientes mismos o por el desarrollador inmobiliario que busca validar o comparar sus productos y precios con el resto de la oferta.

Sin embargo, el proceso de búsqueda y comparación de las unidades es complejo por la variabilidad de las descripciones. Por ello el desarrollador que busca un medio para comparar su producto solo puede realizar un trabajo básico por el tiempo que toma analizar el contenido de una oferta y extraer la información relevante que define el producto en comparación.

Por otro lado, el cliente también tiene una dificultad, dada también por la variabilidad de las descripciones de los departamentos, donde muchas de ellas son textos con redacción confusa y que recalcan a adjetivos que no definen objetivamente la unidad, tales como: Impresionante, lindo, distribución perfecta, entre otros.

Esto genera en el cliente una búsqueda parcial de la oferta real que podría tomar en cuenta para decidir y que se define por el tiempo que tiene disponible para filtrar basado en esos textos complejos.

Si se hace un reporte de las tipologías que los desarrolladores inmobiliarios han utilizado para definir su producto en el portal de Nexo Inmobiliario podemos tener una dispersión enorme de cómo son definidos.

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Se puede apreciar en el cuadro que existen 380 diferentes tipologías definidas para departamentos de 1 dormitorio, el número se agrava al llegar a los departamentos de 3 dormitorios que tienen 1515 tipos distintos de tipologías.

Del mismo modo si entramos a los portales de oferta de alquiler y venta de departamentos tenemos una situación similar, en el portal de Adondevivir se cuenta con información de la cantidad de dormitorios, la cantidad de baños y estacionamientos sin embargo para poder determinar la configuración o tamaño útil de las unidades es preciso leer detenidamente las descripciones, las cuales son distintas entre si y con ello extraer lo necesario para tener un universo comparable.

Por ello se propone una metodología y terminología estándar para nombrar a los departamentos no solo por sus variables cuantitativas como el área o el número de habitaciones, sino también por variables adicionales cualitativas y cuantitativas que den una definición real del producto y su utilidad.

A su vez el resultante será un código que puede ser luego interpretado correctamente por cada uno de los portales de venta o alquiler de departamentos y descrito basado en el estándar de adjetivos y contenido.

Por último, al ser un código que define a la unidad es posible colocarle un dígito de verificación de manera que el contenido que lleva sea fácilmente auditado para ver si se le ha generado una alteración en el proceso de digitación y con ello evitar problemas en dimensiones.

Desarrollo

Esta dispersión y complejidad en las definiciones de un departamento traen como consecuencia tres problemas:

  • El primero es que hacen del proceso de búsqueda una tarea compleja y reduce la posibilidad de que las unidades sean preseleccionadas por los clientes de una manera más amplia.
  • Reducen la posibilidad de hacer un correcto benchmarking de los departamentos en análisis de mercado.
  • Limitan la posibilidad de hacer estudios de precios complejos de la oferta inmobiliaria al no tener una buena base de características homogéneas para ese tipo de modelo. (precios hedónicos, uso de redes neuronales).

En algunas inmobiliarias este reto de nomenclatura única de definir una unidad ha sido resuelto en sus procesos internos. Cuando Ernesto Valle inició su relación comercial con Livit para participar de los proyectos de esta última se establecieron ciertos códigos en la nomenclatura de las tipologías de manera de tener un elemento de filtro uniforme entre todos los productos y proyectos.

En esa ocasión los departamentos se definían por los siguientes parámetros:

  • Cantidad de camas, o para entender mejor, la cantidad de personas que podían pernoctar en una habitación bajo el concepto de una cama que no sea camarote.
  • Cantidad de baños.

La variación de productos era reducida y no había definición de las demás características de los departamentos. Esta nomenclatura sin embargo sólo se maneja a nivel interno para identificar las unidades más no se utiliza para identificar las unidades en oferta en su página web ni es llevada a los portales de venta.

A su vez existe el problema de las unidades con espacios adicionales multifuncionales, que en su estado original son escritorios o salas de estar, pero fácilmente pueden ser transformados en habitaciones a medida que evoluciona el núcleo familiar que habita allí.

Un caso interesante es la definición de las características de los departamentos en Japón[1]. En esa guía se puede resumir los siguientes aspectos prácticos:

La definición de la configuración interna de la unidad, es decir, la configuración de la sala, comedor y cocina dependiendo de si tiene o no dichos espacios, de manera de poder entender cómo es la unidad con solo leer su tipología.

Se da indicación de la zona social tomando los siguientes elementos:

La dimensión de las habitaciones o habitaciones potenciales con un estándar físico entendible, en el caso de ellos es con la dimensión del tatami[2] estándar (1.80L x 0.90A).

Propuesta de nomenclatura

Entonces el planteamiento de nomenclatura deberá considerar los siguientes aspectos cuantitativos y cualitativos de las unidades en un solo elemento estándar que lo defina.

  • Cantidad de habitaciones que tiene la unidad y cantidad de espacios de potencial habitación futura o de habitación multifuncional.
  • Dimensiones de las habitaciones destinadas a descanso o que tienen el potencial de convertirse en zonas de descanso.
  • Configuración del closet de la habitación principal.
  • Configuración del o los closets de las habitaciones secundarias de haber.
  • Cantidad de baños.
  • Configuración de la zona social.
  • Configuración de la cocina.
  • Lavandería interna o zona para colocación de Lavadora/Secadora.
  • Dormitorio y baño de servicio.
  • Terraza.
  • Patio.
  • Biblioteca, estudio o escritorio.

Visualización de los parámetros

Con lo descrito en el acápite anterior se tiene la siguiente tabla de parámetros y variantes descriptivas.

Dado que se va a calcular un dígito de verificación se debe desagregar la cadena en cada dígito a fin de desarrollar el método de cálculo de verificación tipo EAN (código de barras)[3]

Ejemplo:

Departamento de 3 dormitorios de 185.30 m2 con cocina cerrada, lavandería, cuarto y baño de servicio y estar familiar:

Por lo tanto, el código generado y que describe a la unidad sería el siguiente:

Código: 10306021101101000118530185306

Entonces existirá una descripción única y estándar para cada departamento en venta y alquiler con lo que podrá entenderse cómo está constituido sin necesidad de una interpretación de texto subjetivo.

El código no es amigable para una visualización fácil de cómo está constituida la unidad, sin embargo, da una descripción confiable y verificable en todo momento.

La página de servicio de ventas o alquiler de departamentos tomaría dicha cadena numérica y la descompondría para poder brindar una información homogénea.

Del mismo modo estas páginas podrán generar un filtrado con información homogénea entre distintas páginas y tipos de unidades, ya sean de alquiler o de venta de unidades nuevas o de segunda, con el potencial de darle al cliente que busca un departamento un mayor abanico de posibilidades para escoger al tener una mejor capacidad de expresar su necesidad de vivienda en los múltiples parámetros que tiene el código.

Beneficio del uso del código estándar.

Cómo se ha comentado la unificación de la descripción de los departamentos permite una búsqueda más amplia de las alternativas y a su vez ayuda al cliente a poder definir claramente que es lo que está buscando.

Desde el punto de vista del desarrollador y las empresas relacionadas a los bienes raíces una clasificación estándar entre las distintas unidades de venta y renta tanto usadas como nuevas genera un potencial de estudio de precios teniendo en consideración una base de datos consistente y limpia.

Esta base de datos con una amplia definición del producto permite hacer estudios de precios complejos, ya sea utilizando modelos hedónicos o programando redes neuronales para la estimación multiparámetro de los precios.

Visión posterior de la estandarización, pasos futuros a seguir.

La descripción de los departamentos puede ser posteriormente ampliada a un código o cadena que describa no sólo aspectos básicos de la unidad sino también sus terminaciones, detalle del producto expandido, es decir, la configuración del edificio o complejo residencia, incluyendo las áreas sociales comunes y aspectos del entorno como años de antigüedad de la unidad, desarrollo del entorno e índices de seguridad o de conformación del NSE de la manzana circundante para poder tener una bitácora confiable para análisis urbanísticos, de desarrollo urbano y planteamiento de políticas municipales.

Esta metodología de clasificación de las características amplias de un departamento puede ser luego administrado por un block chain que de la confiabilidad de la información en el tiempo, dando el paso a un proceso evolutivo de la unidad en el tiempo y la posibilidad de tener la trazabilidad del cambio de la misma, que junto con la información registral de la propiedad que también entre en el mismo block chain dará información potente para el entendimiento de la vivienda y mejora en el tiempo de la misma con métodos más rápidos que la encuesta nacional de hogares.

Por lo tanto, esta propuesta es un punto de partida para un proceso de homogenización en pro de un análisis abierto y confiable de la conformación de las ciudades.


[1] https://blog.gaijinpot.com/what-do-japanese-apartment-layout-terms-mean/

[2] https://en.wikipedia.org/wiki/Tatami

[3] https://en.wikipedia.org/wiki/International_Article_Number

Juan Germán Gayoso Arnillas.

Ingeniero Civil y MBA en INCAE-UAI. Gestor en desarrollo inmobiliario y construcción, profesor universitario y participe de propuestas de cambio en el sector construcción.

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