Sección Gestiòn y Calidad

Estandarización de la información de las unidades inmobiliarias

Congreso AACE Internacional de Ingeniería de Costos

Para el análisis del mercado

El sondeo del mercado inmobiliario es un ejercicio que realizan los interesados en adquirir o alquilar un inmueble; pero también es una práctica frecuente de las empresas inmobiliarias, quienes buscan analizar la oferta del mercado y compararla con la propia. Sin embargo, la información que se consigna en las plataformas del rubro no sigue un estándar, lo que hace difícil para los clientes finales y las propias empresas inmobiliarias tener información objetiva de las características de las unidades en el mercado.

Al respecto, el gerente general de Armas Doomo inmobiliaria y experto en Lean Construction, Juan Germán Gayoso, propone una metodología y terminología estándar para nombrar a las unidades inmobiliarias de vivienda no solo por variables cuantitativas, sino cualitativas, que den una definición real del producto y su utilidad.

Habitualmente la información que se consigna en las plataformas de oferta inmobiliaria se centra en el área, la cantidad de habitaciones y la ubicación entre algunos otros factores. A partir de este punto la descripción de las unidades sigue criterios comerciales donde abundan los adjetivos antes que los datos.

El especialista indica que “si se hace un reporte de las tipologías que los desarrolladores inmobiliarios han utilizado para definir su producto en el portal de Nexo Inmobiliario podemos tener una dispersión enorme de cómo son definidos”.

HabitacionesTipologías
1 Dormitorio380
2 Dormitorios861
3 Dormitorios1515
4 Dormitorios41
>4 Dormitorios618
Total3415
Fuente: Tableau ASEI

La propuesta del gerente general de Armas Doomo resultaría en un código que puede ser luego interpretado correctamente por cada uno de los portales de venta o alquiler de departamentos y descrito basado en el estándar de adjetivos y contenido.

“Al ser un código que define a la unidad es posible colocarle un dígito de verificación de manera que el contenido que lleva sea fácilmente auditado para ver si se le ha generado una alteración en el proceso de digitación y con ello evitar problemas en dimensiones”, agrega Juan Germán Gayoso.

Este artículo fue publicado en la Edición 307 Agosto – Setiembre 2020 con el auspicio de las siguientes empresas

Desarrollo

El experto comenta que algunas inmobiliarias han implementado una nomenclatura única en sus procesos internos. “Cuando Ernesto Valle inició su relación comercial con Livit para participar de los proyectos de esta última se establecieron ciertos códigos en la nomenclatura de las tipologías de manera de tener un elemento de filtro uniforme entre todos los productos y proyectos”.

En este sistema se definieron los siguientes parámetros:
– Cantidad de camas, o para entender mejor, la cantidad de personas que podían pernoctar en una habitación bajo el concepto de una cama que no sea camarote.
– Cantidad de baños.

“La variación de productos era reducida y no había definición de las demás características de los departamentos. Esta nomenclatura sin embargo sólo se maneja a nivel interno para identificar las unidades más no se utiliza para identificar las unidades en oferta en su página web ni es llevada a los portales de venta”.

Los sistemas también podrían incluir los espacios adicionales como salas de estar o estudios que pueden ser transformados en habitaciones a medida que evoluciona el núcleo familiar que habita allí.

Juan Germán Gayoso pone como ejemplo la definición de las características de los departamentos en Japón. “En resumen, la definición de la configuración interna de la unidad, es decir, la configuración de la sala, comedor y cocina dependiendo de si tiene o no dichos espacios, de manera de poder entender cómo es la unidad con solo leer su tipología”.

Se da indicación de la zona social tomando los siguientes elementos:

La dimensión de las habitaciones o habitaciones potenciales con un estándar físico entendible, en el caso de ellos es con la dimensión del tatami estándar (alfombra tradicional japonesa) (1.80L x 0.90A).

Propuesta de nomenclatura

La propuesta plantea incluir aspectos como los siguientes:

  • Cantidad de habitaciones que tiene la unidad y cantidad de espacios de potencial habitación futura o de habitación multifuncional.
  • Dimensiones de las habitaciones destinadas a descanso o que tienen el potencial de convertirse en zonas de descanso.
  • Configuración del closet de la habitación principal.
  • Configuración del o los closets de las habitaciones secundarias de haber.
  • Cantidad de baños.
  • Configuración de la zona social.
  • Configuración de la cocina.
  • Lavandería interna o zona para colocación de Lavadora/Secadora.
  • Dormitorio y baño de servicio.
  • Terraza.
  • Patio.
  • Biblioteca, estudio o escritorio.

De esta manera se obtendría la siguiente tabla de parámetros y variantes descriptivas.

Dado que se va a calcular un dígito de verificación se debe desagregar la cadena en cada dígito a fin de desarrollar el método de cálculo de verificación tipo EAN (código de barras)[3]

El siguiente es un ejemplo del código de un departamento de 3 dormitorios de 185.30 m² con cocina cerrada, lavandería, cuarto y baño de servicio y estar familiar:

Esta descripción estándar reflejará las características de la unidad de manera confiable y verificable que puede ser adoptada por las plataformas de ofertas inmobiliarias para brindar información homogénea permitiendo filtrar la oferta para que los clientes finales identifiquen las unidades que se ajustan a sus requerimientos.

También permitiría a las empresas inmobiliarias realizar un estudio de mercado en base a información estandarizada.

“Esta base de datos con una amplia definición del producto permite hacer estudios de precios complejos, ya sea utilizando modelos hedónicos o programando redes neuronales para la estimación multiparámetro de los precios”, explica el especialista.

El sistema podría agregar variables como el tipo de proyecto, la calidad de los acabados, año de construcción, el NSE de la zona, entre otras. “Podríamos tener una bitácora confiable para análisis urbanísticos, de desarrollo urbano y planteamiento de políticas municipales”.

Juan German Gayoso agrega que esta metodología de clasificación de las características amplias de un departamento puede ser luego administrado por un block chain que dé la confiabilidad de la información en el tiempo, dando el paso a un proceso evolutivo de la unidad en el tiempo y la posibilidad de tener la trazabilidad del cambio de la misma, que junto con la información registral de la propiedad que también entre en el mismo block chain dará información potente para el entendimiento de la vivienda y mejora en el tiempo de la misma con métodos más rápidos que la encuesta nacional de hogares.

Señala que una vez que las unidades inmobiliarias pasan al mercado para alquiler o segunda venta, el block chain puede ayudar a asegurar que las características del inmueble sigan siendo las que corresponden y no se alteren para generar un beneficio adicional en el proceso de comercialización. Es un sistema que autoaudita comparando paquetes de almacenamiento de información.

Esto también posibilitaría monitorear la variación del precio de los inmuebles en el tiempo, ya sea por el desarrollo económico, la variación del NSE, remodelaciones, la implementación de servicios u otras variables.

Cabe señalar que la propuesta no es la estandarización de las tipologías de la oferta inmobiliaria, sino de la manera de expresar sus atributos de manera confiable y objetiva.

“Es importante promover el análisis profundo y objetivo de la información. Esto es una aproximación a solamente un aspecto del negocio inmobiliario y siempre es bueno hacer esos análisis objetivos. Es como una introducción porque te da un sustento de las decisiones que estas tomando. De la misma manera que en este momento se necesitan análisis objetivos sobre los impactos que tienen las medidas de distanciamiento social en los costos de la construcción, es necesario hacer análisis con información, y para eso necesitas tener información auditada, correcta y consistente. Tenemos que irnos aproximando a este escenario que permita tener data para hacer un análisis correcto”, concluye Juan Germán Gayoso.

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